En la transacción de la compra de una vivienda, existen derechos y responsabilidades que deben ser reflejados en un contrato. Si se busca mayor seguridad, es recomendable que dicho contrato sea formalizado por un notario y registrado en el Registro de la Propiedad. Es fundamental tener una clara comprensión de lo que debe incluir y cómo se tramita, con el fin de evitar inconvenientes en el futuro
¿Qué se debe firmar y cómo hacerlo?
Inmediatamente después de llegar a un acuerdo entre el comprador y el vendedor, la vivienda queda reservada a favor del primero. Para ello, el propietario recibirá una suma de dinero como señal de compra, a menos que se prefiera firmar un contrato privado, conocido como contrato de arras o precontrato.
El documento a firmar debe contener el precio, los plazos y las penalizaciones en caso de desistimiento, de manera que no quede ninguna duda sobre el alcance de la operación.
Un aspecto importante a tener en cuenta es quién es el firmante en representación del vendedor.
En caso de vender una sociedad, generalmente el administrador o el apoderado deben firmar debidamente identificados.
Si la transacción de compra y venta se lleva a cabo entre particulares, todos los propietarios deben firmar, ya sea personalmente o a través de sus representantes legales.
¿Existe algún aspecto del contrato que se deba tener en cuenta?
El comprador tiene el derecho de conocer con total claridad lo que encontrará al comprar una propiedad para poder decidir si asume o no las obligaciones existentes. Por lo tanto, es de gran importancia que el contrato incluya también las cargas que recaen sobre la propiedad, como una hipoteca o un embargo, por ejemplo.
Esta información se encuentra disponible en el Registro de la Propiedad. Para acceder a ella, es necesario solicitar una Nota Simple. Esto puede ser realizado a través de internet en el Registro de la Propiedad, ya sea por parte del vendedor, el comprador o un intermediario en caso de haberlo, o antes de la escrituración, por el propio notario.
¿Cuáles son los elementos necesarios en una solicitud de una Nota Simple?
- Identificación completa del propietario, incluyendo nombre y apellidos.
- Dirección completa de la vivienda.
- Indicación del motivo para solicitar la nota simple.
Se recomienda solicitar la nota lo más cerca posible de la fecha en que se vaya a realizar la firma, para asegurarse de que esté actualizada. Además, el notario deberá verificar la propiedad y las cargas antes de autorizar la escritura de compra de una vivienda.
No te olvides de la comunidad de propietarios y el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Es necesario prestar atención al estado de las cuotas de la comunidad de propietarios. El presidente o administrador será quien certifique las condiciones de pago o impagos de la vivienda adquirida, ya que cualquier pago pendiente será responsabilidad del nuevo propietario una vez se haya realizado la transmisión. También es importante tener en cuenta el pago proporcional del IBI, a menos que se acuerde lo contrario entre el vendedor y el comprador, en base al tiempo durante el cual hayan sido titulares de la vivienda. El Ayuntamiento emitirá el recibo a nombre del vendedor, quien deberá pagarlo, pero tendrá derecho a reclamar al comprador su parte correspondiente del pago.
¿De qué manera se calculan la señal y las arras?
La cantidad pagada como señal y arras no tiene un valor determinado. Se determinará según lo acordado por ambas partes, sin embargo, esto no representa un costo adicional para el comprador, ya que se deducirá del precio total de la vivienda. En el caso de arras penitenciales, aquellas que permiten la terminación del contrato por cualquiera de las partes, si el comprador se retracta, perderá el dinero entregado como señal. Si es el vendedor quien renuncia, deberá pagar el doble a la otra parte.
¿Debe realizar alguna otra acción el vendedor?
El vendedor debe proporcionar el certificado correspondiente de eficiencia energética de la vivienda. Para ello, debe recurrir a empresas y técnicos independientes especializados en este ámbito. También existen portales especializados donde el vendedor puede solicitarlo.
¿En qué momento se formaliza el contrato de compraventa?
Esta cuestión es acordada mutuamente, aunque lo usual es que transcurra un periodo de tiempo desde la firma del contrato de arras, por ejemplo, aproximadamente dos o tres meses, para permitir al comprador obtener una hipoteca, en caso de ser necesario, y al vendedor desocupar la vivienda. Por lo general, el notario es designado por el comprador, quien suele responsabilizarse de todos o la mayoría de los gastos asociados a la escritura pública.
La escritura ofrece certeza. Constituye la garantía que se dispone al contar con la verificación del notario, desde la identidad de ambas partes y su legitimidad para realizar la compraventa, hasta el estado de las cargas de la vivienda o los medios de pago. Resulta indispensable, ya que solo la escritura puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad, además de ser una exigencia por parte de la institución financiera que concede la hipoteca. En el caso de existir una hipoteca, el notario también asesora al solicitante sobre las condiciones del préstamo y se asegura de que haya recibido toda la información requerida por la ley.
¿Cuál es el costo de una escritura de compraventa?
Dicho costo está regulado por el arancel notarial y oscila entre los 600 y 875 euros en todo el territorio español. Su cantidad dependerá del valor declarado de la vivienda, siendo un sistema de escala regresiva, lo cual significa que a mayor valor, menor porcentaje se aplicará. Lo mismo ocurre con los gastos de Registro. Estos gastos son pagados por el comprador, ya que es quien tiene mayor interés en que quede constancia oficial del cambio de propiedad. De acuerdo con la normativa vigente, los gastos de Registro varían entre los 400 y 650 euros.
¿Y qué hay acerca de los de gestoría?
Dado que son profesionales independientes, no tienen un precio fijo; cada uno establece las tarifas que considere adecuadas. También es posible que el comprador de la propiedad realice por sí mismo los trámites de presentación de documentos ante las autoridades competentes y el pago de impuestos.
¿Qué documentos se deben llevar al notario?
Tanto el comprador como el vendedor deben llevar consigo su DNI y también deben presentar los siguientes documentos:
Vendedor:
Documentos de la propiedad
Certificado de eficiencia energética
Comprobante de pago a la comunidad de propietarios o deuda pendiente actualizada
Último pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Comprador
Cheque o comprobante de transferencia a favor del comprador por el monto a abonar
Contrato privado, precontrato o contrato de arras
Comprobante de pagos previamente realizados
En algunas regiones autónomas, también se requiere que el vendedor tenga la licencia de ocupación inicial (para viviendas nuevas o que han sido completamente rehabilitadas), el certificado de habitabilidad (para viviendas de segunda mano) y la certificación de haber pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Después de la firma, hay un período para pagar los impuestos y el comprador recibirá la escritura, previo pago de los gastos correspondientes (notaría, registro y, si corresponde, gestoría).
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